قیمت مسکن
قیمت هر متر آپارتمان نوساز در یک منطقه متوسط شهر (مثلا جنت آباد، خیابان ستارخان یا آریاشهر) در سال هفتاد حدود شصت-هفتاد هزار تومان بود. یعنی می شد یک آپارتمان 50 متری را با سه میلیون تومان خرید. در سال هفتاد و چهار قیمت هر متر به 130-150 هزار تومان رسید. در سال هفتاد و نه به هر متر 350 هزار تومان و در سال 83 به هر متر حدود 600 هزار تومان و الان باید به چیزی حدود 900 هزار تومان رسیده باشد. اطلاعاتی هم که دوستان لطف کردند و دادند با منظور کردن تفاوت قیمت بین یک منطقه متوسط و یک منطقه گران مثل قلهک و سعادت آباد تقریبا با این اعداد سازگار است.
حال اگر ما نرخ رشد مرکب قیمت از 60 هزار به 900 هزار را در فاصله سال 70 تا 85 یعنی در 15 سال حساب کنیم می رسیم به نرخ رشد سالیانه 20 درصد که بسیار نزدیک به متوسط نرخ تورم در کل دوره است. فراموش نکنید که در فاصله سال 70 تا 77 ما همیشه تورم بالای 20% داشتیم که در سال 74 به 49% هم رسید. محاسبه را جور دیگری هم می توان انجام داد. عدد 60 هزارتومان سال 70 را با نرخ تورم های هر سال متورم کنید تا به سال 85 برسید. عددی که در آخر می گیرد چیزی حدود 900 هزار تومان است که به قیمت امروز خیلی نزدیک است. معنی هر دو محاسبه این است که قیمت مسکن در درازمدت بیش از نرخ تورم افزایش پیدا نکرده است یا اگر هم افزایش پیدا کرده نرخ رشد آن خیلی کم بوده است. اگر این کار را با قیمت بین سال 74 و 85 هم انجام دهید تقریبا به نتیجه مشابهی می رسید. البته در این فاصله به علت توقف فروش تراکم یک تغییر ساختاری در کل اقتصاد مسکن رخ داد و به علت کاهش ظرفیت عرضه قیمت ها جهش ناگهانی زیادی داشت.
وقتی چیزی به اندازه نرخ تورم گران می شود یعنی قیمت آن همان قدر بالا رفته است که قیمت سبد متوسطی از کرایه تاکسی و نخود و ماست و صابون و غیره. در مورد دستمزد ها عدد دقیق ندارم ولی آخرین موردی که می توانم به ذهن بیاورم این است که در سال 70 دستمزد ساعتی یک کارشناس ساده در اداره دولتی حدود 60-90 تومان بود و الان به بیش از 1200 تومان رسیده است. این در حالی است که اگر از مردم بپرسید همه با قاطعیت خواهند گفت که مسکن در این سال ها خیلی گران شده است. بلی مسکن اندکی بیش از نرخ تورم گران شده ولی نه این قدر که مردم می گویند. این تناقض از کجا می آید؟
یک علت این است که بر خلاف قیمت اجناس دیگری که قیمت آن ها به صورت خزنده و تدریجی حرکت می کند و مردم نرخ تغییرات آن را این قدر شدید احساس نمی کنند (قضیه قورباغه پخته)، قیمت زمین و مسکن به صورت جهش وار تغییر می کند. یعنی معمولا برای چند سالی ثابت است (دوران رکود) و در عرض یک سال تغییرات شدید می کند. به این جهت مردم این تغییرات را خیلی بیشتر از چیزهای دیگر حس می کنند. اگر دقت کنید در اکثر مواقع این تغییرات شدید درست به اندازه مجموع نرخ تورم سال هایی است که قیمت مسکن در آن ها ثابت بوده است. مثلا در یک اقتصاد تورمی با نرخ تورم حدود 15 درصد وقتی قیمت مسکن برای سه سال ثابت است و یک سال 50% گران می شود این 50% درست به اندازه تورم های سه سال قبل است. قیمت یک ساندویچ معمولی در سال 70 معادل 50 تومان بود و الان احتمالا باید به 600-700 تومان رسیده باشد. ولی چون این حرکت آرام بوده کسی این 14 برابر شدن را آن قدر به یاد نمی آورد که رشد 50% قیمت مسکن در یک سال را.
من مدافع این نظر هستم که تورم به ما هو تورم رفاه مصرف کننده را کاهش نمی دهد بلکه اثرات منفی آن به شکل دیگری ظاهر می شود. یک اثر منفی بزرگ آن برهم ریختن پیش بینی عامل ها از قیمت های آتی است که باعث اختلال در برنامه ریزی مالی می شود. شما پول جمع می کنید و سالی که باید خانه بخرید قیمت آن یک باره جهش می کند. در این جهش عده ای که مثلا خانه را ماه قبل از جهش خریده اند منفعت به دست می آورند و عده ای که ماه بعد از جهش می خرند زیان می کند. تورم باعث توزیع تصادفی و ناعادلانه این منافع می شود. تورم باعث به هم ریختن سریع قیمت های نسبی هم می شود. شما بر اساس قیمت دو سال گذشته مسکن بودجه خود را تنظیم می کنید. این در حالی است که قیمت دو سال قبل شما را گول می زند چون با تورم حرکت نکرده و شما به نظرتان می رسد که قیمت واقعی است. این قیمت واقعی با یک تاخیر خودش را نشان می دهد و کل بودجه روزمره شما را به هم می ریزد.
نظرات
Mehdi Hakimi :
اقا سلام!
من یک سئوال بزرگ دارم. اقتصاد مسکن احتمالا بعد از نفت بزرگترین بیزینس ایرانیهاست. و من با این مشکل دارم.
من همیشه فکر میکنم خرید و فروش زمین و مسکن که هیچ ارزش افزوده ی واقعی ندارد، به شدت کاذب و تورم آور است.
و راه حلی که پیشنهاد میکنم اینه که مردم حق نداشته باشند بعد از خرید زمین خالی تا وقتی که ساخت و سازی نکرده باشند بفروشندش. در مورد مسکن هم یک همچو قانونی باشد
حالا بسیار ممنون میشم که یکی از اون مقالات طاووس فهمانه رو در این زمینه قلمی فرمائید.
ارادتمند.
Mehdi Hakimi - June 23, 2006 08:56 AM
امیر لعلی :
به این تحلیل یک اشکال وارده. اون هم اینه که مسکن در ایران به علاوه چند کالای اصلی دیگر مثل بنزین از عوامل عمده ایجاد تورم است. کسی نمی گوید چرا بهای مسکن افزایش می یابد، اما آنچه مسلم است اینکه ابتدا بهای مسکن افزایش می یابد و بعد رشد قیمت بر روی سایر کالاها از جمله دستمزد انعکاس می یابد. به طور ساده تر باید گفت بهای سایر کالاها با یک دوره(که می تواند یک ساله و یا چند ماهه باشد) بعد از افزایش بهای مسکن، سوخت و ... افزایش می یابد و به همین دلیل رشد آن ملموس است.
امیر لعلی - June 23, 2006 10:19 AM
mehdi :
سلام اقا امیر و اقا حامد..این تحلیل یک اشکال دیگه هم داره و اون هم اینه که بحث تورم رو برای همه گروههای درامدی..اون هم از منظر کاهش رفاه یکسان گرفته در حالیکه اینگونه نیست.تورم برای کسانیکه در امدهای بالا دارند و از رفاه نسبی بیشتری برخوردارند، حتی میتونه خوب هم باشه ..بدلیل اینکه باعث افزایش سود ناشی از خرید و فروش ملک برای اونها میشه..در حالیکه وقتی به گروههای کم در امد تر نگاه میکنیم اصلا چنین نیست..چرا که این گروه اکثرا یا مستاجر اند و یا اینکه خانه کوچک ..اون هم در نقاط ارزان تر شهر ها دارند..بنابر این تغییر در رفاه مصرف کنندگان د رگروههای مختلف درامدی یکسان نیست..
mehdi - June 23, 2006 10:35 AM
میثم :
نه برادر مشکل مردم با مسکن در محدودیت وام گیرندگی یا محدودیت مالی است. یعنی اینکه مقدار وامی که مردم می توانند بگیرند (نسبت به درآمدشان) در این سال ها با نرخ بیست درصد افزایش نیافته است. فراموش نکنیم که مسکن کالایی است که مردم با کمک درآمدهای آینده خود و از طریق وام خریداری می کنند. از این رو خرید مسکن برای مردم واقعا سخت تر شده است و راه حل آن هم توسعه بازارهای مالی است تا محدودیت وام گیرندگی کاهش یابد
میثم - June 23, 2006 12:18 PM
رضا ر :
بسیار جالب بود
رضا ر - June 23, 2006 04:08 PM
حامد :
آقای مهدی حکيمی عزيز سلام. والله سواد ما به اين چيزها قد نمی دهد ولی چشم اگر چيزی بلد بودم می نويسم.
امير جان سلام و ممنون از کامنتت.
خودت که استاد اقتصادسنجی هستی و اين ها را بهتر از ما می دونی. فکر نمی کنی کمی جای علت و معلول اين جا جا به جا شده؟ اگر مسکن و بنزين عامل تورم باشد پس بايد در سال هايي که قيمت اين دو کالا ثابت است مثل سال قبل ما تورم خيلی پايين تری داشته باشيم. ولی ظاهرا اين طور نيست . به نظر می رسد مسکن هم مثل هر کالای ديگری با تورم رشد می کند ولی رشدش پيوسته نيست و جهشی است. راستی مدل اقتصادسنجی سراغ داری که فرضيه عليت گرنجر از قيمت مسکن به نرخ تورم را سنجيده باشد؟
مهدی جان سلام. امتحانات خوب شد؟
ببين حرف تو درست بود به شرطی که آمارها نشان می داد که قيمت مسکن در درازمدت بيش از تورم رشد کرده باشد. در اين صورت بلی طبقه سرمايه دار سود می کند و طبقه مستاجر زيان. ولی ظاهرا که محاسبات من اين را نشان می دهد. مادامی که نرخ مسکن به اندازه تورم رشد می کند قيمت واقعی آن ثابت است. حالا ممکن است تو بتوانی اعداد ديگری بياوری و نشان بدهی که فرض من برای رشد قيمت مسکن با نرخ تورم غلط است. آن داستان ديگری می شود.
ميثم سلام. موافقم. نکته بسيار جالبی گفتی که برای من آموزنده بود. ولی چرا اين طور است يعنی چرا اعتبارات بانکی با نرخ تورم رشد نکرده؟
حامد - June 23, 2006 04:12 PM
میثم :
والله سوال سختیه و جوابشو نمی دونم ولی اگه به وام های مسکن پنجاه میلیونی و بلندمدت بانک پارسیان نگاه کنیم و ببینیم که بانک های دولتی از این وام ها نمی دهند شاید به این نتیجه برسیم که شاید محدودیت های دولتی باعث این مساله میشه.
البته مساله اینجاست که همین وام های بلندمدت و بزرگ برای بانک پارسیان باعث دردسر شده اند. به زبان عامیانه این بانک خیلی جرات کرده همچین وام هایی داده. چون برای تامین یک وام بلندمدت و بزرگ چندین نسل از تعداد زیادی سپرده کوچک باید استفاده بشه که این یعنی عمل بانکی به معنای واقعی کلمه!!!
ببین وقتی بانک وام بلندمدت و بزرگ میده باید مطمئن باشه که میتونه سپرده های کوتاه مدت استفاده شده برای این کار را برای نسل های متمادی تامین کنه و خوب از کجا مطمئن باشه؟ شاید بوجود آمدن بازار بین بانکی قوی مساله رو حل کنه. یعنی اگه بانکی نتونست سپرده های مورد نیازشو از مردم تامین کنه پس این سپرده ها به سمت بانک دیگه ای رفتن و در بازار بین بانکی دو بانک مبادله ای که باعث بهبود تخصیص می شود را انجام میدهند (الان بازار بین بانکی بسیار محدودی در ایران وجود دارد با نرخ بهره چهارده درصد)
در یک کلمه می توانیم ادعا کنیم که تکنلوژی صنعت بانکداری در ایران رو به پسرفت است زیرا در قیمت های ثابت اندازه و طول عمر وام ها نسبت به سپرده ها کمتر و کمتر شده است. میپرسی چرا؟ سوال سختیه
میثم - June 23, 2006 05:03 PM
علیرضا مجاهدی :
البته به نظر عامل ديگر براي طرز تلقي مردم اين است كه همه سرمايه گذاري ها مثل بخش مشكن رشد نداشته اند. يعني رشد مسكن اگر با تورم هم پا بوده ولي ساير بخشها مثلا توليد يا بورس به تورم نرسيده اند
علیرضا مجاهدی - June 23, 2006 05:04 PM
سهامدار جزء :
حالا یه سوال دیگه پیش می آد. چرا مسکن رشد خزنده نداره و جهش میکنه؟ آیا سیاست گذاری بخش مسکن مانع حرکت آرام آن میشود و بعد فشار به جایی میرسد که دولت تحمل فشار را ندارد و قیمت حرکت میکند یا مساله چیز دیگریست. یعنی خود دولت است که این فنر را می فشارد تا جایی که دیگر توان ندارد و فنر رها شده جهش میکند (مثل آن فنری که دولت میرحسین در سالهای جنگ فشر و هاشمی تا پایش را از روی آن برداشت جهش قیمتی دهه 70 را بوجود آورد) یا نه چیز دیگریست که فنر را می فشرد؟
سهامدار جزء - June 23, 2006 05:36 PM
میثم :
آقای حکیمی روش پیشنهادی شم که بسیار غیر اخلاقی است و تجاوز به اولین حق هر فرد یعنی حق مالکیت وی بر دارایی خود است.
یک راه حل آن است که دولت بر سود سرمایه حاصل از نگهداری دارایی مالیات وضع کند یعنی اگر شما زمین یا حتی ملکی را خریدید و بدون تغییر با قیمتی بالاتر فروختید (و به جای سرمایه گذاری مجدد) آن را مصرف کردید از سود شما مالیات اخذ می شود. در این موارد فرقی میان سود معامله زمین طلا یا تابلوی گران قیمت وجود ندارد.
آقای حکیمی مطمئن باشید هرجا جلوی مبادله آزاد میان افراد را بگیرید چه در معامله مواد مخدر چه در معامله زمین هم آن افراد و هم جامعه ضرر میکند. شک نکنید جامعه هم ضرر میکند. آیا ضررهای دخالت دولت در مبادله آزاد میان افراد را در کشور خودتان نمی بینید؟ جلوگیری از اعمال حق مالکیت باعث کاهلی و تنبلی و فقر و بدبختی (مثال مورد مسکن) و زورگویی و خشونت و جنایت (مثال مورد مواد مخدر) است.
میثم - June 23, 2006 05:52 PM
سهامدار جزء :
با میثم موافقم. دولت فقط باید با اهرمهای تعریف شده نظارت و کنترل کند. برای مثال در امریکای شمالی مالیات مسکن تقریباً دو درصد قیمتی است که شما آن خانه را خریده اید. مثلاً کسی که 50 سال پیش خانه ای را به 50000 دلار خریده و هنوز در آن خانه زندگی میکند حدود 1000 دلار در سال مایات میدهد اما اگر من امروز خانه او را به 300000 دلار بخرم باید سالی 6000 دلار مالیات بدهم. از طرف دیگر مشوقهایی هم برای فروش و تبدیل به احسن کردن خانه وجود دارد که آنهم مالیاتی است.
سهامدار جزء - June 23, 2006 06:24 PM
hamed henizadeh :
Dear Hamed,Salaam, I saw your note regarding staying here or going back to Iran. At first I have to appreciate your comprehensive review of the benefits and disadvantages of those both sides. And I have to confess that it is one our important questions that has much effect on our life. Although I think even if we stay outside Iran (I mean in a developed country), our next generations can transfer the powerful points of these developed countries to Iran in the future. We can see such a story in China and India now.
Anyway, I think the ideal solution to this problem is to find a channel between Iran and outside. It’s really hard to have a small business in Iran as there is not any system that helps you to do so but you can have a Giant company overnight if you have powerful relationship (manzooram party hastesh ke dastane dige ee hast). But you can find these kinds of systems in countries such as Canada to start up your own business but as there is such a system, more people have a chance to have their own small business and in this way there will be a competitive market that prevent you to become a Giant company (except that you have a really generous idea ). I think at this time we have to come back to Iran to transfer the technology of our small business and become a giant company as there is not serious rival. In this way maybe we can have those kinds of companies which have enough power to export their products. I know that becoming Giant in a not-competitive market is not enough to export your product, but it can be a point of start.
I want to find a channel to transfer the technology, idea and whatever made these developed countries DEVELOPED, to Iran.
hamed henizadeh - June 23, 2006 07:45 PM
عالیه :
تحلیل جالبی بود.شما که از اقتصاد سر در میارید، و و ضع ایران رو پیش بینی می کنید (هر قدر هم که غیر پیش بینی باشه!)به نظرتون من امسال برم زیر بار وامهای سنگین درازمدت برای خرید خانه در تهران یا نه صبر کنم شاید سالی دیگه بهتر بشه!(یه خورده این سوال برام احمقانه به نظر میاد ولی حالا نظرت رو بده دیگه)
عالیه - June 23, 2006 07:53 PM
امیر لعلی :
قدوسی عزیز.
اگر ملاک نرخ تورمت (همانطور که در متن مطلبت اشاره کردی) نرخ اعلام شده بانک مرکزی باشه باید بهت بگم که سال گذشته تورم نزدیک یک درصد کاهش پیداکرد و طبق آخرین آمار الان تورم ایران 10.5 درصده یعنی 1.5 درصد پایین تر از ابتدای سال قبل.
بنابراین تاثیر بهای سوخت و مسکن کاملابر تورم مشهود است. در ایران این عرضه و تقاضای مسکن نیست که بهای آنرا تعیین می کند و از سوی دیگه دولت هم دخالتی در این زمینه نداره. اگر فردا اعلام شه در یک منطقه تهران 200 واحد مسکونی جدید احداث شده اصلا قیمت ها در اون منطقه تغییر نمی کنه و یک مقدار پیچیده است.
در مورد پایان نامه هم اگر اشتباه نکنم در دانکشده ما یک کار سنجی با آقای دکتر ابریشمی در این مورد انجام شده. نگاه می کنم حتما بهت می گم.
*************************************************
حامد: لعلی عزیز!
من هیچ جای این پست راجع به عرضه و تقاضای مسکن صحبت نکردم. مسکن هم مثل هر کالای دیگری از عرضه و تقاضا پیروی می کند ولی نه در ایران بلکه در همه جای دنیا رفتار تقاضای آن کمی پیچیده است. یک رویکرد این است که می گویند قیمت مسکن رفتار هدونیک دارد و به این خاطر با صرف عرضه و تقاضای فیزیکی تعیین نمی شود. با این حال در درازمدت این عرضه و تقاضا که تعیین کننده است. به سنندج نگاه کن. خانه خیلی گران است چون زمین کافی نیست. به عسلویه و بم نگاه کن. خانه خیلی گران است چون تقاضا خیلی بالا است.
اگر منظورت از تاثیر قیمت مسکن بر تورم این است که با وجود همه زوری که مجلس زد و قیمت بنزین و نه قلم کالای دیگر را ثابت نگه داشت و علامت های مثبت به جامعه داد و قیمت مسکن هم ثابت ماند و همه این نیروها روی هم نهایتا یک و نیم درصد از تورم کم کرد بلی من تسلیم می شوم و قبول می کنم که قیمت مسکن ممکن است چند دهم درصد روی تورم سال آتی تاثیر داشته باشد. ولی یک بار دیگر کامنت اولت را بخوان. ببین از جمله تو چند دهم درصد برداشت می شود یا چند ده درصد؟ من اقتصادسنجی بلد نیستم ولی با سواد کمم می فهمم که یک درصد تورم در یک سال خیلی نمونه آماری خوبی برای آوردن مثالی در زمینه تاثیر قیمت مسکن بر تورم نیست. ضمن این که قیمت مسکن سال قبل آن هم ثابت بود و لذا به این ترتیب ظاهرا اثر علی قیمت مسکن در تورم باید حذف شود.
پایان نامه را اگر لطف کنی ممنون می شوم حتما ازش یاد می گیریم.
امیر لعلی - June 23, 2006 08:04 PM
Anonymous :
پول مانند هر کالای دیگر است. اگر بهایش-یعنی بهای قرض گفتنش بالا رود، یعنی اگر نرخ بهره قرض بانکی بالا باشد، این اثر تورمی در نرخ خرید مسکن نیز منعکس میشود.
بالارفتن بهای سوخت و غذا کاملا بر نرخ تورم و مسکن که کالای دیگریست تاثیر میگذارد، بویژه وقتیکه مزد واقعی بالا نرود.
Anonymous - June 23, 2006 08:38 PM
امیر لعلی :
قدوسی عزیز!
یک اصل در اقتصاد و اقتصاد ریاضی داریم که من از آن به مقاومت تعبیر می کنم. مقاومت تورم. یعنی در تورم های بالا 10 درصد کاهش دادن تورم بسیار راحت تر است، همانطور که از 49.5 درصد در سال 74 به 30 و اندی درصد در سال بعدش رسید، اما کاهش یک درصدی تورم در نرخ تورم پایین بسیار سخت تر است. اینقدر ساده نباید در مورد تورم بحث کرد سنجی دونستن هم لازم نیست. من هم سنجی بلئ نیستم و اونقدر خوندم که بتونم حداقل تو ایران با طرفداراش بحث کنم. کاهش 1.5 درصدی تورم تو تورم 11-12 درصدی خیلی مهمه و مسکن و سوخت این کار رو کردن.
امیر لعلی - June 24, 2006 08:34 AM
mehdi :
salam agha hamed..amar darim ..vali alan man dastresi nadarm..eshalla baade emtehnam ..chashm.
mehdi - June 24, 2006 10:47 AM
مهدی علی مددی :
با تشکر از این مطلب جالبی که مطرح کردید. در صورت امکان بفرمایید که دیتای بلند مدت قیمت مسکن و زمین در تهران و شهرستان ها را از چه مرجعی می توان تهیه نمود. بنده این دیتا را برای تحلیل تکنیکال قیمت این اقلام نیاز دارم. با تشکر مجدد.
مهدی علی مددی - June 24, 2006 10:02 PM