پیش بینی پذیری در بازار مسکن
بازار مسکن در ایران رفتار جالبی دارد. به طور متوسط رشد قیمت در این بازار (خصوصا در بخش زمین) با میزان تورم درازمدت هماهنگ بوده است ولی رشد آن حالت جهشی دارد. معمولا یکی دو سال بعد از یک جهش قیمت های ظاهری ثابت است و در سال سوم جهتش های 50-60 درصدی در قیمت مشاهده می شود که تقریبا به اندازه جمع (مرکب) اثر تورم های چند سال قبل است.
حال این جا یک سوال پیش می آید: اگر به طور تاریخی به رفتار بازار مسکن نگاه کنیم این جهش های سه ساله را به طور متناوب مشاهده می کنیم. تقریبا می دانیم که بعد از هر جهش قیمت واقعی برای یکی دو سال نزولی خواهد بود و با فاصله گرفتن از جهش قبلی و نزدیک شدن به سال سوم و چهارم احتمال شرطی جهش به شدت بالا می رود. در نتیجه یک سرمایه گذار می تواند هم واره این استراتژی را انتخاب کند که در سال سوم وارد بازار مسکن شود و با نسبت شارپ (Sharp Ration) بالایی سود کسب کند. (نسبت شارپ تقسیم سود انتظاری به واریانس سرمایه گذاری است و هر چه بالاتر باشد در ریسک یک سان سود بیش تری به دست آمده است). قاعدتا سرمایه گذاران باید چنین الگویی در بازار را بشناسند و لذا فرآیند یادگیری بازار باید کم کم این رفتار جهشی را محو کند. چرا که در سال های قبل از جهش تقاضا برای سرمایه گذاری در مسکن بالا می رود و در نتیجه انتظار افزایش قیمت خودش را در قیمت های سال های قبل هم منعکس کرده و جهش ها را تبدیل به رشد هموار می کند.
جالب است که این اتفاق نیفتاده است. توجیه استاندارد قاعدتا می تواند این باشد که بازار مسکن نقدشوندگی پایین داشته و آستانه ورود به آن بالا است (شما حداقل باید چیزی حدود 60 میلیون تومان به بالا داشته باشید تا بتوانید وارد سرمایه گذاری مسکن شوید). به دلیل این محدودیت ها قیمت ها نمی تواند در سال های قبل به راحتی تصحیح شود و لذا کسانی که در سال مناسب مسکن خریده اند سود زیاد برده و کسانی که در سال بعد می خرند ضرر هنگفت (با توجه به هزینه فرصت) می کنند. یک راه برای افزایش امکان تصحیح قیمت در بازار پایین آوردن آستانه ورود است. فروش مشتقات مالی مسکن (مثلا قراردادهای آتی مسکن) و یا فروش مسکن متری می تواند کمک کند که خریداران جزء هم وارد بازار شوند و لذا سیالیت و نقدشوندگی بازار به نحو موثری بهبود یابد.
نظرات
محمدرضا فرهادی پور :
این جمله را باید چه جوری بخوانیم: "چرا که در سال های قبل از جهش تقاضا برای سرمایه گذاری در مسکن بالا می رود ". بعد از جهش کاما هست یا نه؟
حامد: آره یک کاما باید گذاشت. متن را تصحیح کردم. ممنون.
محمدرضا فرهادی پور - January 19, 2008 12:00 AM
صالح :
آقا این "اقتصاد به زبان ساده" یا for dummies رو شما باید بنویسید ها، نه کس دیگه!
انقدر خوب توضیح دادین که من dummy کامل فهمیدم چی به چیه.
راستی به غیر از "کاما"یی که احتمالا باید تو جمله کامنت بالایی باشه، یک کاما هم اینجا بعد از "جهش" بگذارید بد نیست: معمولا یکی دو سال بعد از یک جهش قیمت های ظاهری ثابت است
صالح - January 19, 2008 01:47 AM
:
سلام. تو هميشه دنبال عقلانيت ميگردي. واقعيت اين است كه بازار مسكن هم از جنبه اي كه تو اشاره كردي و هم از جنبه هايي مثل حضور تعداد كم بازيگران بزرگ كارآيي نداره. ضمنا افزايش مطلوبيت در اين بازار (چون به هر حال كالايي است كه با زندگي مردم هم سر و كار داره و از اين جهت مثل سهام نيست)فقط به قيمت مربوط نميشه. به همين دليل روندها در اين بازار مرتفع نميشن و به قولي Trading Rules سودآوره.
مرسي.
حامد: سلام سعید جان و ممنون.
1) حضور بازی گران بزرگ بازار را از کارآیی دور می کند و مساله دست کاری را پیش می آورد. یکی از عواملی که در بازارهای محصول باعث دور شدن بازار از کارآیی می شود همین قدرت بازار بازی گران است.
2) من این را متوجه نشدم که چرا چون مسکن با زندگی مردم سر و کار دارد رفتارش باید سیکلی باشد؟ منظورت از افزایش مطلوبیت چیست؟
لطفا این ها را توضیح بده.
Anonymous - January 19, 2008 07:18 AM
:
"اگر به طور تاریخی به رفتار بازار مسکن نگاه کنیم این جهش های سه ساله را به طور متناوب مشاهده می کنیم." مستند اين نگاهتان كجاست؟ مني كه در اين پايتخت گل و گشاد زندگي مي كنم بهتان مي گويم كه ركود قبل از جهش اخير، حداقل سابقه اي شش، هفت ساله و بيشتر داشت. درضمن شدت جهش ها به هيچ وجه با يكديگر قابل مقايسه نيست. من چون مدت ها (بخوانيد سالها) قصد فروش داشتم، صعود و نزول ها را از نزديك پيگيري مي كردم و در نتيجه حداقل بنا برا اين تجربه چند ساله، اين داده اوليه شما كه بعد به زعم خودتان تحليلش كرده ايد، هيچ مطابقتي با واقع ندارد. اين درست كه ما به اندازه شما اقتصاد حاليمان نيست اما ديگر نمي شود هر كشف و شهود شخصي تان را بر پايه داده هاي نامستند به جاي تحليل وقايع اقتصادي به ما قالب كنيد.
حامد: اولا که کسی شما را مجبور نکرده که از این جا خرید کنید که بخواهید راجع به قالب کردن صحبت کنید. ثانیا ماجرا ساده است. نمودار ته این جا را نگاه کنید و ببینید که در نمودار هر سالی که نرخ رشد به صفر رسیده سال بعدش جهش داشتیم. پدیده ای اقتصادی مثل پدیده های فیزیکی نیست که روندش تر و تمیز و بدون نویز باشد ولی همین قدر الگو داشتن کافی است.
http://iran-tejarat.com/News/Cat13/News4878.html
اگر متن گزارش را هم با دقت بخوانید دقیقا حرف من را می زند.
ثالثا حداقل در سال های اخیر مثالش را داریم. یک جهش قیمت در سال 81 رخ داد و جهش دیگر هم حول و حوش 85-86.
Anonymous - January 19, 2008 07:24 AM
:
1- مرسي احترام به مشتري (خواننده)، فقط فكرش را بكنيد هر مغازه داري كه با شكايت مشتريانش در باب كيفيت اجناس مواجه شود، براق شود توي سينه شان كه : کسی شما را مجبور نکرده که از این جا خرید کنید. البته من شخصا اين استعاره خريد و فروش را در باب نوشتن و خواندن يك وبلاگ بكار نميبرم، چراكه آشكار است ما بابت خواندن مطالب قالبي و غيرقالبي شما پولي نميپردازيم. اما به نظرم اصطلاح قالب كردن در باب هر نوع داد و ستد اطلاعات (چه پاي پول در ميان باشد چه نباشد) قابل استفاده است. مثل انبوه مقالاتي كه چندتايياش را خود شما در همين قهوهخانه با همين چايهاي داغ لبسوز به نقد كشيدهايد. در بسياري از اين مقالات، نقل قديميها صادق است كه طرف گنجشك را رنگ كرده و جاي قناري به شما قالب كرده است، نمونهاش فراوان است، (مشهورترينشان را شايد بتوان در همان مقالهي «چگونه با آمار دروغ بگوييم» پيدا كرد) حالا فرض كنيد همهي آن نويسندگان در مقابل همان نقدهاي داغ شما بگويند، مجبورتان كه نكردهايم، برويد مقالات ديگري بخوانيد كه چيزي را بهتان قالب نكرده باشند. منظورم را رساندم؟ ميخواهم بگويم هرچه در حوزهي عمومي و در دسترس ديگران قرار گرفت، قابل نقد و بررسي است، ربطي هم به مسائل فلسفي جبر و اختيار ندارد. اين يك.
2- شما اين لينك را دقيقا بايد داخل پرانتز جلوي همان جملهي «اگر به طور تاریخی به رفتار بازار مسکن نگاه کنیم این جهش های سه ساله را به طور متناوب مشاهده می کنیم» مي گذاشتيد، شما بايد قبل از اينكه خواننده از شما تقاضا كند، حقوق حقهي او براي دسترسي به وسايلي به منظور ارزيابي ادعاي تان را به رسميت بشناسيد. كالاي علمي با كيفيت كه ميگويند يعني همين، غير از اين است؟
3- اما برسيم سر اصل مطلب: كاش دوستان هم يك نگاهي به لينك مورد اشاره شما و جداول و نمودارهاي انتهايياش بيندازند. من فقط نرخ رشد يك متر مربع واحد مسكوني در شهر تهران در سال هاي مختلف را در اينجا ميآورم، ببينم واقعا اين جهشها سه ساله است؟
71: 5/2- ، 72: 4/16؟؟؟ (جهش اول)، 73: 3/15، 74: 61؟؟؟ (جهش دوم با فاصله دو سال از قبلي)، 3:75/67، 76: 7/2-؟؟؟، 77: 1/0-، 78: 6/12؟؟؟ (از منفي يك دهم به 12 درصد هم جهش است ديگر،نه؟)، 79: 3/38 (باز هم جهش؟)، 80: 1/42، 81: 4/50، 82: 7/34، 83: 6/2- ؟؟؟، 84: 3/14، 85: 38 (جهش آخر).
واقعا اين روند به قول شما پرنويز را ميتوان با الگوي سادهشدهاي مثل جهشهاي سه ساله و از آن بدتر با تحليل بازهم سادهشدهتر نقدشوندگی پایین بازار مسكن و آستانه ورود بالا تحليل كنيد؟ كمي صداقت و اخلاق علمي بي خدشهتان را بكار بگيريد ببينيد تخمين و تحليلتان چقدر دقيق (به خصوص روي دقت تاكيد ميكنم چون شما احتمالا خيلي علاقمند باشيد هي يكي دو سال را نيديد بگيريد و عقب جلو كنيد تا بلكه سر و ته واقعيت با اين تخت مهمان شما جور در بيايد اما وقتي اعداد و ارقام صريح در اختيار داريد قاعدتا بايد بتوانيد ضريب جهش را با دقت محاسبه كنيد، درست است؟ وگرنه ميتوان اين سه سالهي شما را به چهار، پنج يا دو ساله هم تعبير كرد) و پاسخگوي پيچيدگيهاي واقعيت است.
4- كاش آن جملهي آخر نميگفتيد، يعني اساسا از شما بعيد بود، اصلا رويتان شد؟ يعني چه كه «حداقل در سال های اخیر مثالش را داریم»، يعني ما مي توانيم بر مبناي همين يك نمونه مثال ساليان اخير براي بازار مسكن در ايران حكم جهش سه ساله صادر كنيم؟
حامد: پیشاپیش ممنون که این قدر با دقت روی مساله مته به خشخاش گذاشتید.
1) وقتی مشتری اصطلاح قالب کردن را به کار ببرد احتمالا پاسخی مناسب تر از این دریافت نمی کنید. حتما شما فارسی تان از من به تر است و می دانید که "قالب" کردن به طور ضمنی معنی کلاه برداری کردن دارد یعنی شرایطی را تصویر می کند که طرف نفعی در آن داشته و به قول شما گنجشک را به جای قناری فروخته. اگر این پست قرار بود منافعی برای من داشته باشد شاید می شد در مورد معنی دار بودن (نه تازه موجه بودن) تعبیر قالب کردن حرف زد.
2) من دو سه سال پیش روند افزایش قیمت زمین را بررسی کرده بودم و به الگوی تقریبی مشابه چیزی که گفته بودم رسیده بودم. (در متن هم روی زمین تاکید کردم). آن گزارش را بعد از درخواست شما پیدا کردم که بتوانم به چیزی که روی وب است لینک بدهم. جالب است که متن گزارش دقیقا چیزی که من در ذهن داشتم را گفته بودم بدون این که نویسنده آن گزارش من باشم یا قبلا آن را خوانده باشم.
3) برسیم به اصل بحث شما. قبول دارم که الگوی جهش لزوما سه ساله نیست. من این جا پستی راجع به مدل اقتصادسنجی چرخه های قیمت مسکن ننوشته ام که بخواهم از دقت تخمینم دفاع کنم. شما هر چند سالی که به تر می دانید را جای گزین کنید. نکته این است که احتمال شرطی جهش قیمت با مشاهده سکون قیمت به شدت بالا می رود. این یعنی این که افراد می توانند با محاسباتی آماری نقطه بهینه سرمایه گذاری را پیدا کنند (قطعا عنایت دارید که راجع به مفهومی آماری صحبت می کنیم) و این یعنی پیش بینی پذیری بازار که خلاف فرض بازار کارا است.
4) بحث چند سال اخیر صرفا در پاسخ به مدعی شما بود که گفته بودید در شش سال اخیر چنین چیزی ندیده اید. اتفاقا این شش سال شاهد این جهش و رکود بوده ایم.
5) چون شما توضحیات مفصلی دادید و قبلا هم بحث مشابهی در موضوع دیگری داشتید من هم یک توضیح اضافه می کنم. برای من درست بودن منطق اقتصادی یک توضیح بسیار مهم تر از تطابق نعل بالنعل آن با داده های بیرون است. ضمن این که من در ایران نیستم و از "شبکه" دست رسی به داده ها بیرون هستم. لذا معمولا ادعایی راجع به درستی تخمین "اعداد" نوشته هایم ندارم ولی سعی می کنم منطق نوشته ام از اصول اقتصاد خارج نباشد. قطعا می توانید این را نقطه ضعفی برای من بدانید (و من هم اصراری ندارم آن را نفی کنم) ولی در قالب محدودیت های موجود به ترین کاری است که می توانم بکنم.
Anonymous - January 19, 2008 10:29 AM
پایین :
با احترام به حامد قدوسی عزیز فقط میخوام اعتراف کنم نقدی که خواننده ناشناس بالا بر نوشته شما وارد کردند تا اینجا شدیدآ به منطق شما چربیده است. منتظر خواندن پاسخ شما میمانم.
پایین - January 19, 2008 11:38 AM
بهاره :
در مورد این شکلهای جدید وام مسکن. جالب این است که یک طرف صفحه روزنامه از لزوم این طور وامها نوشته و طرف دیگر از بحران مالی امریکا به دلیل عدم بازپرداخت وامهای مسکن، که گویا بوش برای تحقق وعده خانه دار شدن همه امریکایی ها آن را تشویق می کرده. البته می فهمم که احتمالا بانکهای امریکا اشتباهاتی داشته اند ولی برایم عجیب است که آخر آنها با این سیستم مبتنی بر سود هم اشتباه می کنند؟ اصلا اشتباه آنها چه بوده؟ چه شد این اشتباه را مرتکب شدند؟ واقعا بوش به بانکها فشار می آورده؟
بهاره - January 19, 2008 11:47 AM
:
هر پنج نكتهتان بوي شديد و غليظ توجيه مي دهد. توجيه بدين معناكه شما شايد به ده درصد پرسشهاي صريح من، پاسخ نسبتا مشخص دادهايد، الباقي اما و اگرهايي است كه تماما حول و حوش بحث اصلي ما در هر يك از نكات پيشگفته دور ميزند؛ نشان دادن اين توجيهات و ضف تاحد زيادي آشكارشان بحث را به يكه به دويي دو نفره و بيهوده تبديل مي كند، گو اينكه به نظرم همهچيز، هم پرسش هاي صريح و احيانا گزندهي من و هم پاسخهاي كموبيش كنايهآميز و نهچندان روشن شما، هر دو واضحتر از آن است كه نيازي به توضيح بيشتر داشته باشد. قضاوت با ديگر خوانندگان (مشتريان) محترم.
حامد: راستش وقتی شما معترض قالب کردن هستید و به نظرتان هم 10 درصد پاسخ داده شده و این قدر هم از صحت مدعی خودتان اطمینان دارید دیگر چه می شود گفت.
Anonymous - January 19, 2008 03:00 PM
مسعود :
حامد جان به نظر من منطق طرف مقابل شما قوی تر است و یک خورده به توجیه کردن افتادی. من دیده ام به شدت با کسانی که غیر مستند حرف می زنند می تازی در حالی که به قول خودت اول شهودت را به کار بردی بعد به آمار متکی شدی. درسته که مهمترین گزاره شما جهش است و نه دوره زمانی آن. اما این چیزی از نقد طرف مقابل کم نمی کند. چرا؟ چون زمان جهش مشخص نیست. یعنی معلوم نیست که سه ساله است یا دوساله است یا یک بار سه ساله بار بعد دو ساله.
حتما با من موافقی که آدم های باسواد و بی سواد زیادی که بنگاه مسکن دارند و مشاوره میدن یا سرمایه گذاران بزرگ، اینقدر هم گلابی نیستند که نتونن این مسائل رو تشخیص بدن. مهم اینه که همه میدونن بعد از رکود مسکن گرون میشه اما کسی نمی دونه کی؟ یه حدس هایی میشه زد اما فقط حدس هستند...
مسعود - January 19, 2008 03:17 PM
مسعود :
یه مسئله دیگه که من از متن شما برداشت کردم این بود که چرا این جهش ها به مرور از بین نمی رود؟ به طور شهودی فکر می کنم به خاطر اینه که بازار مسکن عمدتا بازار تازه وارد ها (New commers) است. نه بازار سرمایه گذاران حرفه ای که به چرخش مالی گسترده آن فکر می کنند. یعنی بیشتر زوج های جوان و اقشار خانه ندار سراغش میان و معامله رو انجام میدن و از بازار (معمولا برای همیشه) بیرون میان. شاید یه دلیل دیگه به غیر از جحم مالی زیاد برای ورود به بازار، همان دوره های طولانی رکود باشه. سرمایه گذار میبینه که باید چند سال صبر کنه تا سود براش بیاد. معلوم هم نیست چند سال. شاید مثلا 7 یا 8 سال طول کشید. با این ناامنی اقتصادی خیلی به صرفه نیست که آدم این همه زمان ریسک کنه.
حامد: مسعود جان بحث پیش بینی بحث آماری است. ما متاسفانه طول داده زمانی مان کوتاه است و گرنه اگر به اندازه کافی طولانی بود می شد این استراتژی پیش نهادی را تست کنید:
هر وقت قیمت ساکن شد یک سال صبر کنید و بعد بخرید و دو سال نگه دارید. برای همین داده های فعلی این استراتژی را امتحان کن و بازدهش را ببین.
قرار نیست مدل آماری با قاطعیت سخن بگوید. همین که ما ببینیم که احتمال شرطی جهش قیمت در فاصله دو سال از منفی شده خیلی بالا است کمک بزرگی برای استراتژی سرمایه گذاری است.
در یک بازار کارا چنین پیش بینی هایی نباید ممکن باشد. دلیل این که چرا ممکن است زیاد است. در واقع می شود گفت که آن بنگاه دار هم الگو را می بیند ولی توان این که از قبل وارد بازار شود ندارد.
مسعود - January 19, 2008 03:25 PM
مسعود :
جالبه که مسکن نه تکنولوژی اتمی داره که بخواهیم از خارج بیاریم، نه کارگری با تخصص نایاب داره. نه مواد اولیه آن نایابه.
به نظر من دو دلیل مهم برای اینکه بازار مسکن اینقدر بی سامان هست اینه که
1- حضور دولت آنهم به صورت بی برنامه و با رفتار های غیر قابل پیش بینی در اون خیلی پر رنگ هست.
2- موج عظیم جمعیت که ناشی از تولد های اوائل انقلابه اونقدر سنگینه که مدیریت سنتی منابع در کشور رو مختل کرده و با این ساز و کار فشل اداری، اجازه برنامه ریزی و اجرا رو به کسی نمی ده.
مسعود - January 19, 2008 03:31 PM
مسعود :
حامد جان، قیمت همیشه در حال توسانه. اینقدر نوسانات ریز و درشت داره که نمیشه سر درآورد که قیمت داره زیاد میشه یا کم میشه. به عبارتی تشخیص دوره سکون ممکن نیست. به همین ترتیب تشخیص دوره رشد هم ممکن نیست. به لینک زیر نگاه کن و فکر کن اون پایین منحنی و وسط هاش هستی، آیا میدونی این افزایش قیمتی که مثلا پیش میاد پایداره یا نه؟ می دونی تا کی نوسانات ادامه داره؟
http://i12.tinypic.com/7wu7rll.gif
حامد: مسعود جان نمی دانم این منحنی واقعی است یا فرضی و در چه مقیاسی ترسیم شده ولی این منحنی که من می بینم تا حد زیادی از خاصیت قدم زدن تصادفی گسسته پیروی می کنه و دقیقا از نوع رفتار قیمتی است که نمی شود پیش بینی اش کرد (عنایت داری که من موضع ابتدایی و اصولی ام هم پیش بینی ناپذیری قیمت است و دارم به این رفتار قیمت مسکن در ایران به عنوان استثنا نگاه می کنم و برایم عجیب است).
نکته این این است که منحنی قیمت مسکن در ایران از این الگوی تصادفی پیروی نمی کند. در الگوی تو دانستن پایین یا بالا بودن قیمت چیزی راجع به وضعیت پریود بعدی نمی گوید ولی رفتار مسکن اطلاعات خوبی راجع به احتمال شرطی در اختیار ما می گذارد. همه حرف این است که چرا این طور نیست؟
مسعود - January 19, 2008 05:31 PM
مسعود :
به نظر من نمیشه خیلی در مورد این الگوهای کلی (شاید به دلیل کمبود اطلاعات) قضاوت کرد.
ولی یه چیزای جالبی تو همون نموداری که در آخر لینک خودت اومده دیده میشه. مثلا قله نرخ رشد به مرور کوتاه تر می شود و دوره های رکود و غیر رکود نیز به مرور کوتاه تر میشن. آیا میشه انتظار داشت که قله بعدی هم کوتاه تره و زودتر رخ میده؟ به نظر من نه.
همون طور که گفتی ما داریم راجع به پیش بینی آماری صحبت می کنیم. یعنی روشی که هر چند نتایجش لزوما درست نیست اما قابل انتقال از ذهن خودمان به دیگران است و مثل روش شهودی مبهم و فردی نیست.
حامد: مسعود البته رفتار آن منحنی تضعیف کننده مدعای اول من است. در واقع من پرسیده بودم که چرا جهش های قیمتی در اثر یادگیری بازار کم کم اسموث نمی شود و این منحنی تا حدی نشان گر حرکت بازار به این سمت هست.
مسعود - January 19, 2008 05:35 PM
مسعود :
شاید بشه یه جورایی با افزایش قیمت نفت تو این مدت اخیر مسئله را مشابه کرد. یعنی همه میدونن قیمت نفت زیاد میشه و از 9 دلار به بیش از صد دلار رسید و کارشناس ها میگن تا 200 دلار هم میرسه. ولی آیا این مسئله روی نحوه خرید های بازار نفت اثر قابل توجهی گذاشته؟ من نمی دونم. کسی خبری داره؟
مسعود - January 19, 2008 05:41 PM
مسعود :
راستش این منحنی را برای بیان منظور خودم آوردم و فرضی است. البته من سال 85 قصد خرید خانه داشتم و بالاخره آذر ماه 85 خونه خریدم و دقیقا همین حالت ها بود. ای کاش اطلاعاتش رو ثبت کرده بودم.
شاید بتونم حرفم را اینطور خلاصه کنم: ممکنه روند کلی و مشخصی بر تغییرات قیمت مسکن حاکم باشه و از این امر هم میشه استراتژی هایی استخراج کرد (مثلا ساده ترین استراتژی اینه که جوون خونه بخر، عاقبت خوشی داره!!!) ولی نمیشه گفت کی بهترین زمان خریده و کی بهترین زمان فروش. به عبارتی بازار مسکن در این حد پیش بینی پذیر نیست.
مسعود - January 19, 2008 06:50 PM
مسعود :
البته من تعجب نمیکنم که مثلا اوائل سال دیگه یهو قیمت مسکن دو برابر بشه. چون نقدینگی خیلی داره زیاد میشه و بازار های دیگه هم خیلی وضعشون خرابه و خریداران و فروشندگان هم به اندازه کافی صبر کردند. پس وقت جهشه!
مسعود - January 19, 2008 06:56 PM
:
اي بابا، من را بگو كه پيش خودم حساب كردم ديدم با توجه به شواهد و قرائن موجود (آن پاسخ كنايهآميز پنج نكتهاي و گلايهتان از به اصطلاح مته به خشخاش گذاشتن)، لابد شما هم تمايلي به ادامهي بحث نداريد و ترجيحتان مثل من اين است كه قضاوت نهايي بماند بر عهدهي ديگران، اين است كه به نظر كلي و اجماليام در باب نكات پنجگانه بسنده كردم اما حالا ميبينم ماحصل بحث تنها يك سوءتفاهم ناخوشايند رفعناشده باقي مانده است.
واقعيت مايوسكننده و تاحدي عصبيكنندهاي است اما هست، قابل ناديده گرفتن هم نيست اين واقعيت كه شايد يك بيدقتي و سهلانگاري كوچك در كاربرد كلمات (اصطلاح قالب كردن) و البته بيش از آن، تفاوت تفاسير و تعابير، اينهمه به حاشيههاي بياهميت دامن ميزند. تمام آن نكتهي اول را من براي رفع همين سوءتفاهم شرحوبسط دادم كه به شما نشان دهم اين اصطلاح را به هيچ وجه در زمينهي( context) دلالي و خريد و فروش بكار نگرفتهام كه بعد به قول شما معناي كلاهبرداري و غيره بدهد. بلكه تنها در پسزمينهي يك داد و ستد علمي اطلاعات بكار بردهام. در اين حالت اخير، اين اصطلاح هيچ معناي توهينآميزي ندارد مگر گلايهاي كمي خشن و گزنده از اين كه شما خوانندهتان را به اندازهي كافي جدي در نظر نگرفتهايد. احتمالا شما در حضور دوستان متخصص يا اساتيد فن مربوطه، هرگز ادعاي بدون سند و مدرك ارائه نميدهيد، درواقع بعيد است مدعي كشف يك الگوي جهش سهساله شويد بدون آنكه به همراه آن، به يك تحقيق پيشين معتبر يا آمار گويا رفرنس داده باشيد (بعيد ميدانم اين الگوي كشف شدهي شما آنقدر از سوي متخصصان امر (اعم از ايراني و غيرايراني) جاافتاده و پذيرفته شده باشد كه شما بخواهيد آنرا بديهي و از پيش دانسته شده فرض بگيريد). خب گلايهي من تنها از همين بود كه چرا شما خوانندگاني مثل من غيرمتخصص را به اندازهي آن متخصصان آدم حساب نكرديد كه براي ما هم سخن مستند و دقيق بگوييد. همين. اما فكر ميكنم همين اصطلاح به دليل تفاوت برداشتها و تعابير، بيش از حد بر شما گران آمده است، طوري كه در هر سه پاسختان ناراحتيتان از آن را متذكر شدهايد و از قرار توضيحات من در آن بند اول هم هيچ كمكي به حل اين قسمت اصلي سوءتفاهم نكرده است. بعيد ميدانم توضيح بيشتر هم كمكي بكند پس چارهاي نميماند مگر يك عذرخواهي صريح از سوي من، بلكه دست از سر اين "قالب كردن" كذا برداريد. معذرت ميخواهم جناب قدوسي، منظورم اصلا جسارت به ساحت قدسي، ببخشيد قدوسي شما:) پيرامون انگيزههاي شرورانه و كلاهبردارانهي دلالهاي بازاري نبود، به هيچوجه، حالا ميشود به اصل مطلب بپردازيم و از اين حاشيهي بيمعنيِ سوءتفاهمبرانگيز خلاص شويم؟
حامد: من هم عذرخواهی می کنم اگر موضوع کش آمد . ناراحتی من از این بود که شما بدون این که در قدم اول طلب مدرک کنید و اگر بعد من مدرکی ندادم متهم به قالب کردن کردید (این را از حیث جلوگیری از سوء تفاهم های بعدی می گویم). فرض کنید من فراموش کرده بودم جایی از مطلب به یک تحقیق لینک بدهم. شاید راحت تر بود که یک بار می پرسیدید مستند این حرفت چیست و اگر قانعتان نمی کردم آن وقت می گفتید حق نداری هر چیزی را به ما قالب کنی ولی شما از ابتدا با قاطعیت حکم دادید که این حرف من به کل غلط است. من هم در پاسخ دوم به طور جدی ازتان تشکر کنم که با دقت به مسایل نگاه می کنید ولی ظاهرا آن هم سوء تفاهم برنگیز بود. بگذریم و به اصل حرفتان که ارزش توجه زیاد دارد بپردازیم.
این جا یک نکته را مطرح کردید که خوب است همین جا پاسخ داده شود: ناکارآیی بازار در بخش مسکن و مستغلات خصوصا در بازارهای در حال توسعه کشف من نیست و در نتیجه امر عجیبی برای متخصصان امر نیست. لذا من اگر به یک سری متخصص بگویم که در بازار مسکن ایران می شود قیمت آتی را پیش بینی کرد کسی خیلی تعجب نمی کند و همه به الگوهای مشابهی در برخی کشورهای دیگر فکر می کنند. تحقیقاتی که روی بازار مسکن شده اکثرا به رد فرض کارآیی بازار انجامیده است. حالا اجازه دهید این بحث را با جزییات در کامنت ها یا حتی مطالب بعدی باز کنم.
Anonymous - January 19, 2008 07:46 PM
:
راستش فكر ميكنم (با استناد به همين دادههاي مورد اشارهي شما، ر.ك بند سوم از پاسخ قبل) كه الگوي تغييرات قيمت مسكن آنقدرها هم پيشبينيپذير نيست (به ويژه در مورد طول دورهي جهش و شتاب آن، حداقل نه به اين صورت ساده شدهي جهش سه ساله) چراكه قيمت در اين بازار بيش از آنچه در نظر اول به نظر ميرسد تابع سياستهاي اقتصادي دولت است. مثلا همين جهش اخير را در نظر بگيريد، به نظرم اين جهش بيش از آنچه كه طبق الگوي پيشنهادي شما رخ داده باشد، تابعي بوده است از حجم نقدينگي فزاينده. شما لابد بهتر از من ميدانيد كه اقدام بيسابقهي دولت در ارائهي دو متمم بودجه در سال 84 و بودجهي فاجعهبار و به شدت تورمزاي سال 85، به گونهاي بوده است كه قاعدتا نرخ تورم كالاهاي مصرفي بايد تابحال قلهي اورست را هم رد كرده باشد، نه اينكه حول و حوش بيست و چند درصد بگردد، چرا اينگونه است؟ البته واردات فزاينده هم هست اما گويا بخش عمدهاي از اين تورم را بازار مسكن جذب كرده است (دولت هم آگاهانه با بوق و كرناي تعداد محدودي وامهاي سه و ده ميليوني و ايجاد اثر رواني چند برابر آن بر قميت مسكن، به آن دامن زده است)، بازاري كه به واسطهي مسائل اجتماعي مورد اشارهي دوستان شما (به سن ازدواج و تشكيل خانواده رسيدن متولدين پرشمار دههي شصت) ظرفيت جذب بخش عمدهاي از اين تورم را هم داشته است چراكه به شدت مورد تقاضا بوده است. متوجهيد فرضيهي رقيب چيست؟ اينكه اولا اين الگو، احتمالا به واسطهي تاثيرپذيرياش از همين سياستهاي متغير دولتهاي مختلف، خيلي هم دقيق نيست و قابليت پيشبيني ندارد (ر.ك به بند سوم از پاسخ پيشين) و ثانيا به دليل همين عامل، از سوي كنشگران اقتصادي مورد توجه قرار نمي گيرد و مبنايي براي تصميمگيريشان نميشود كه بعد آن تصميمها بخواهد الگوي جهشي و اثر پيشبيني حاصل از آن را را محو كند. روشن است؟ درواقع به نظرم عاملي كه ذكر كردهايد (نقدشوندگی پایین بازار مسكن و آستانه ورود بالا) نسبت به عامل سياستهاي بانفوذ و دخالتگرانهي دولت و شرايط اجتماعي همراهش از اهميت كمتري برخوردار است.
حامد: چند نکته در گفته شما وجود دارد:
1) اگر تاثیر سیاست های دولت بر بازار مسکن قوی باشد باز پیش بینی پذیری به وجود می آید. من با دیدن سیاست انبساطی دولت باید بدانم که بخش مسکن رشد خواهد کرد و چون می دانم که در پریودهای بعدی رشد خواهد کرد تقاضا برای مسکن همین الان باید بالا برود. البته این را نمی شود به سادگی از روی این نمودار دید چون باید همزمان با آن چیزهایی مثل حجم نقدینگی انتظاری را هم اضافه کرد و بعد دید که واکنش بازار به انتظار نقدینگی پریود بعدی چه طور ظاهر شده است.
2) در بازار کارا ما صرفا جهش های تصادفی داریم که صرفا ناشی از شوک های بیرونی است (مثلا قیمت نفت). نمودار قیمت در این تیپ بازارها باید خیلی تیز و پر نویز باشد و تقریبا هیچ الگویی را نتوان در آن دنبال کرد. اگر به قول شما افزایش قیمت ناشی از این شوک بود نمودار قیمتی که ما می دیدیم باید خیلی شبیه تر به آن نموداری است که مسعود در کامنت های قبلی به عنوان مثال آورده است. البته باز برای دقیق شدن قضیه ما باید تورم های سالیانه را از روی داده های رشد سالیانه کم کنیم تا بتوانیم دقیق تر قضاوت کنیم. من چند روز بعد که فراغت از یک سری کار در دست پیدا کردم این کار را می کنم و در مطلب دیگری به صورت تفصیلی روی آن بحث می کنم.
3) این که بازار مسکن با شوک متولدین رو به رو بوده است چیزی راجع به قدرت جذب تورم نمی گوید چون خود آن شوک می تواند مستقل از سیاست های دولت تورم زا باشد . دقت کنید که شوک متولدین یک شوک بسیار قابل پیش بینی است و لذا باز ما نباید در یک بازار کارا و سیال اثر آن را به صورت جهش در زمان وقوع ببینیم چرا که سرمایه گذاران می توانند زمان وقوع شوک را از قبل ببینند. اتفاقا از دید سرمایه گذار چنین شوک های نسبتا قطعی و پراینرسی عالی است چون ریسک کمی برای پیش بینی دارد. این فرضیه رقیبی برای فرض من به حساب نمی آید چون سوال من این است که چرا بازار در مقاطع قبلی به شوک های انتظاری آینده پاسخ نمی دهد اگر کسی بپرسد مثلا کدام شوک؟ ممکن است بگویم شوک افزایش تقاضای مسکن.
Anonymous - January 19, 2008 07:50 PM
:
ببخشيد يك كامنت در بين دو كامنت بالا جا افتاد كه از اين قرار است :
اينكه ميگويم به ده درصد موارد من پاسخ دادهايد، دليل و شاهد دارم، از اظهر من الشمسش شروع ميكنم، بند دوم پرسش مرا در نظر بگيريد، با اين جمله پرسشي تمام ميشود: «غير از اين است»؟ اينكه آيا وقتي يك ادعاي كموبيش كمسابقهاي مثل الگوي پيشبينيپذير جهش سه ساله در بازار مسكن ايران طرح ميشود، نبايد به صورت خودبه خود يك رفرنس كوچك هم ضميمهاش شود؟ اين پرسش صريح من بوده است؛ حالا به بند دوم پاسخ خودتان نگاه كنيد، واقعا چقدر به اين پرسش صريح پاسخ دادهايد؟ به نظرم 80 درصد از پاسخ پنجنكتهايتان همين حالت را دارد، يعني اما و اگرهايي است حول و حوش نكتههاي اصلي من در آن بندهاي كذا؛
البته خواستهي اصلي من از شما اين بود كه سخنتان را مستند و دقيق كنيد، همين و درواقع خودم ادعاي صريحي نداشتم يا بهتر بگويم، ترجيح دادم با دقت حاصل از تخصص و دانش شما، فرضهاي تلويحي خودم را پيش خودم محك بزنم. فرضهايي كه شايد بد نباشد حالا كه بحث به اينجا كشيد، با شما هم در ميان بگذارم اما لطفا فراموش نكنيد كه اين قسمت آخر ضميمهاي بر آن بحث اصلي است، نه بيشتر.
Anonymous - January 19, 2008 07:53 PM
:
در ضمن گرچه از اين نكته مطمئن نيستم اما فكر ميكنم كموبيش نتيجهگيري شما، حداقل در اين شكل نامستندش، در درون خودش هم چندان سازگار نيست. چراكه تنها در اين دو سال اخير است كه آستانهي ورود زيادي بالا رفته است و به قول شما به شصت ميليون بالغ شده است اما در ساليان قبل خانهدار شدن اساسا در اين حد رويايي و غيرقابل دسترس نبود، به نظرم اين تفاوت دسترسي در سالهاي اخير و پيش از آن، البته باز هم بنابر تجربهي زيسته و عملي كاملا محسوس است (مگر اينكه احتمالا شما شاهدي داشته باشيد كه همواره آستاي ورود به بازار مسكن بالا بوده است و اين فهم عرفي منطبق با واقع نيست). يعني تنها در يكي دو سال اخير است كه اين آستانه از دسترس بخش عمدهاي از كنشگران خارج شده اما قبل از آن اينگونه نبوده است، با اينحال به گفتهي خود شما الگويتان سالهاست كه برخلاف الگوي بازار كارا پايدار مانده و اثر پيشبينيپذيري حاصل از جهش سه ساله را محو نكرده است.
حامد: ممکن است بگویم که توصیف من با واقعیت منطبق نیست ولی مشکلی از حیث "سازگاری درونی" ندارد چرا که در پاراگراف اول گفته شده است که نرخ رشد بلندمدت زمین و مسکن به اندازه تورم است (من خودم این را چند بار محاسبه کردم و دوستان دیگری هم به این نتیجه رسیدند. البته محاسبات من تا اوایل دهه هشتاد بود). اگر این گزاره را (مستقل از تطابق آن با امر واقع) جزو متن بدانیم معنی آن این است که آستانه ورود در طول زمان تغییر معنی داری نمی کند (درآمد سرانه با نرخی بیش از تورم رو به رشد است و قیمت هم به اندازه تورم بلندمدت بالا می رود)
Anonymous - January 19, 2008 07:54 PM
مسعود :
دوست عزیزم جناب دو نقطه (!) اون موضوع قالب به خدا تموم شد!!! حاشیه ها را هم لطفا فراموش کن.
بذار بیشتر از نظراتت استفاده کنیم.
مسعود - January 19, 2008 08:30 PM
mehrdad :
dastet dard nakone hamed jan
entezare ma ke khanande matalebe to hastim va az eghtesad dar hade haman chand vahede khord va kalane daneshgah midanim inchenin mozoati kamelan karbordi va ghabele estefade ast
moteshakeram az zahmati ke mikeshi va omidvaram inchenin mozati bishtar beshe
eradat mand
mehrdad alipour
mehrdad - January 19, 2008 11:42 PM
:
بسیار ممنون از نکات روشنگرتون، الان مساله خیلی واضح تر شد و گرچه که من همچنان روی کم دقتی (اگر تند نرویم و نگوییم بی دقتی) الگوی «جهش سه ساله» (نه صرفا الگوی پیش بینی پذیر بودن بازار مسکن و نبود بازار کارا در این حوزه که البته من هم موافقم احتمالا چندان نامعمول نیست، گرچه بعید می دونم همین به قول شما واقعیت رایج و معمول رو هم بشه در یک جمع متخصص «بدون استناد به هیچ داده ای» بدیهی و پذیرفته شده فرض کرد)
و همچنین سادگی بیش از حد تحلیل همراهش که به نظرم چندان پاسخگوی پیچیدگی واقعیت موجود نیست، تاکید دارم (چه جمله کشدار بی درو پیکری) اما ترجیح می دم بیش از این به قول شما مته به خشخاش نذارم چراکه هدف اصلی ام دعوت شما به کار و بررسی دقیق تر بر روی موضوع بود که خوشبختانه محقق شد و شما وعده یک بررسی تفصیلی تر رو برای آینده نزدیک دادین، به نظرم این گفتگو در عین اینکه نکات مبهم جالبی رو روشن کرد اما ادامه اش می تونه تا اون مطلب تفصیلی تر به تعویق بیفته. بازم ممنون از وقتی که برای تشریح ابهامات برای خواننده هاتون صرف می کنین گرچه بعضی وقت ها خیلی زود از کوره در می رین:))
Anonymous - January 20, 2008 11:29 AM
مجید :
قصد پاچه خواری حامد را ندارم چون هیچ فایده ای برایم نخواهد داشت. (حتی آدرس وبلاگم را هم ننوشتم تا ...)
1. این سایت فقط یک وبلاگ است، نه منبع علمی. هیچ تضمینی مبنی بر درست بودن تمام موارد مطرح شده در آن وجود ندارد. فکر کنم اگر حامد قرار باشد کلی روی ادعایش تحلیل اقتصادسنجی معتبر بدهد و برای تمام حرفهایش مدرک بیاورد و کارش علمی باشد، جایش اینجا نیست.
2. در مقابل هر اتفاقی سه رویکرد می توان داشت:
الف) بگوییم این اتفاق از فلان قانون قطعی پیروی میکند
ب) بگوییم این اتفاق از قانونی احتمالی پیروی می کند یعنی احتمال رخداد خاصی بیشتر از بقیه ی رخدادهاست ج) بگوییم این اتفاق را به هیچ وجه نمی توان مدل سازی کرد.
حیطه ی علم در قسمت الف و ب است، کسی که با دیدگاه ج به تمام قضایا نگاه می کند هر چند ممکن است حق داشته باشد ولی مطمئنا «علمی» کار نمی کند!
مطرح کردن گزاره هایی چون «بستگی دارد» یا «قضیه انقدرها هم که فکر می کنی ساده نیست»، «فوتبال 90 دقیقه است» و ... بدون اضافه کردن مطلب دیگری هیچ فایده ای جز اظهار فضل ندارد.
مجید - January 20, 2008 11:31 AM
:
sharpe ratio
Anonymous - January 27, 2008 02:40 PM
احمد :
الگوی جهش های 4-3 ساله بهترین الگوی توجیه کننده روند قیمت مسکن است.http://www.aftab.ir/articles/economy_marketing_business/city_building/c2c1203080091_building_p1.php
احمد - February 29, 2008 11:46 AM