ظاهرا دیروز اولین سری اوراق رهنی مسکن (Mortgage-Backed Securities) در کشور منتشر شده و قرار است در فرابورس معامله شود. انتشار این اوراق قدم خیلی مهمی برای توسعه مالی در کشور است چرا که روی‌کرد جدیدی از «تبدیل دارایی غیر نقد به نقد» را معرفی می‌کند که گرچه در دنیا سابقه چند دهه‌ای دارد و از ابزارهای مهم است، ولی در ایران معادل نداشته است.

اوراق‌بهادارسازی (Securitization) – که اوراق رهن مسکن یکی از انواع خاص ولی مهم آن به حساب می‌آید – به طور ساده از این قاعده پیروی می‌کند: فرض کنید یک دارایی فیزیکی یا کاغذی (مثل وام مسکن، خود خانه، نیروگاه، ورزشگاه، اوراق دریافتنی شرکت‌ها، هواپیما، شرکت آب و برق و گاز، دانش‌گاه آزاد، …) داریم که جریانی از درآمدهای نقد به آن وصل است. در مثال وام مسکن، پرداختی ماهیانه وام‌گیرنده جریان درآمد نقدی را تشکیل می‌دهد. ایده اوراق‌بهادارسازی این است که این جریان‌های نقدی را از صاحب قبلی‌اش جدا کنیم و حق دریافت آن‌ها را به شکل یک دارایی کاغذی جدید به شخص ثالثی بفروشیم.

با این ایده انواع اوراق‌بهادار جدیدی می‌تواند شکل بگیرد که درآمد آن‌ها همان درآمد دارایی فیزیکی است. به عنوان مثال‌هایی از این درآمدها می‌توان به حق اشتراک ماهیانه مشترکان شرکت آب، درآمد بلیط ورزشگاه، پرداخت‌های وام خودرو، فروش نفت یک میدان نفتی، شهریه‌های یک شعبه دانش‌گاه آزاد و الخ اشاره کرد. دارنده اوراق بهادار برای مدت معین یا نامعینی صاحب درآمدهای مربوط به دارایی فیزیکی یا مالی می‌شود.

وقتی درآمدهای نقدی آینده دارایی از آن جدا شده و «یک‌جا» به فروش می‌رسد، صاحب دارایی فیزیکی یا مالی یک‌جا صاحب یک ورودی مالی می‌شود که می‌تواند برای سرمایه‌گذاری جدید یا اعطای اعتبارات جدید (در مورد اوراق رهنی بر روی وام‌های مسکن تحت تملک بانک‌ها) استفاده شود. گفتیم که این روی‌کرد یک دارایی غیرنقدشونده را تبدیل به دارایی کاغذی نقدی می‌کند که حالا می‌تواند دست به دست در بازار ثانویه معامله شود. چون این ابزارها معامله شده و قیمت روز و لحظه‌ای دارند بازار صاحب اطلاعات جدیدی در مورد ریسک دارایی‌های فیزیکی، قدرت خلق درآمد آن‌ها و نرخ تنزیل مناسب برای هر دارایی می‌شود.

البته در سطح بعدی جریان نقدی انواع دارایی‌ها با هم ترکیب شده و در قالب بسته‌هایی با سطح ریسک متفاوت به فروش می‌رسد که به آن رده یا Tranche می‌گوییم. طبیعی است که قیمت‌گذاری درست این اوراق نیازمند نظام‌های قوی برای اعتبارسنجی، مدل‌سازی و سنجش ریسک، مدیریت پرداخت جریان نقدی، قیمت‌گذاری و مدیریت ریسک است و لذا زنجیره جدیدی از تخصص‌‌ها و نهادها را در بازار مالی طلب می‌کند.

صدور اوراق رهنی قدم اولی است که می‌تواند با خارج کردن بازپرداخت وام‌های موجود از ترازنامه بانک‌ها و فروش یک‌جای آن‌ها، سرمایه جدیدی به نظام بانکی کشور تزریق کرده و امکان صدور اعتبارات جدید را به آن‌ها بدهد. جامعه مالی هم از جریان بحران مالی ۲۰۰۸/۲۰۰۹ به اندازه کافی درس گرفته است که اجازه ندهد ابزارهای خیلی پیچیده مشتق از دارایی‌های رهنی باعث خلق ریسک‌ها و بحران‌های جدید در اقتصاد شوند.