کسی ظاهرن جایی گفته که تمایل صاحب‌خانه‌ها به پول پیش کم شده و بر خلاف قبل بیش‌تر طلب اجاره می‌کنند. حسین عباسی دو فرضیه مهم برای این موضوع مطرح کرده: کاهش فرصت سرمایه‌گذاری در بازار (عامل منفی) و به‌بود بازار اعمال قراردادها (عامل مثبت). من هم به گفته‌های حسین یکی دو نکته اضافه می‌‌کنم.

فرضیه حسین روی بحث تقاضای سرمایه‌گذاری استوار است. از آن طرف بحث عرضه سرمایه را هم داریم. در واقع یک دلیل دیگر که صاحب‌خانه ترجیح می‌دهد با نرخ بهره بالا از مستاجرش وام بگیرد این است که به وام رسمی با قیمت مناسب دست‌رسی ندارد. دقت کنیم که پول پیش برای صاحب‌خانه بسیار گران است. یادم هست که وقتی نرخ بهره رسمی ۱۶-۱۷ درصد در سال بود پول پیش با نرخ ۳۶ درصد تبدیل می‌شد یعنی صاحب‌خانه باید سی‌هزار تومان از اجاره کم می‌کرد تا یک میلیون پول پیش بگیرد. اگر همین صاحب‌خانه می‌توانست راحت وام رسمی بگیرد همان سی هزار تومان اجاره را نگه می‌داشت و به جایش ۱۷۰۰۰ تومان بهره می‌داد.

خلاصه اگر محدودیت‌های بازار سرمایه کاهش پیدا کرده باشد نیاز به وام گرفتن از مستاجر هم کم می‌شود. این اثر باید خلاف جهت فرضیه حسین عمل کند. یعنی اگر نرخ بهره واقعی ثابت مانده باشد ولی محدودیت کمی بازار سرمایه کاهش یابد صاحب‌خانه ترجیح می‌‌دهد از بازار رسمی وام بگیرد چون خیلی ارزان‌تر است. دقت کنیم که چون مالکان امکان تامین وثیقه دارند، هزینه وام برای‌شان کم‌تر از مستاجر است و لذا به لحاظ اجتماعی هم به‌تر است پول پیش حذف شود (اثر مثبت).

نکته دیگر به نوع تقاضای سرمایه‌گذاری مالکان بر می‌گردد. عده زیادی از مالکان فرصت کار با پول پیش در بازار را نداشتند. نکته این بود که خانه خریده بودند یا تعمیر کرده بودند و چون نمی‌توانستند به اندازه کافی از بانک وام بگیرند در قالب پول پیش از مستاجر هم وام می‌گرفتند تا پول خانه را بپردازند. اگر سرمایه‌گذاری در خانه‌های جدید کم شده باشد و مالکان فعلی عمدتن مالکان قدیمی‌تری باشند که بدهی خرید خانه را داده باشند باز هم نیاز به وام از مستاجر هم کم می‌شود.

همان طور که حسین گفته انتخاب فرضیه مناسب تابع تغییرات بازار است. در تعادل اگر نرخ بازده سرمایه‌گذاری‌های بیرونی کم شده باشد یا قدرت اعمال قرارداد به‌بود پیدا کرده باشد باید نرخ واقعی اجاره هم پایین بیاید. اگر محدودیت‌های دریافت وام کم شده باشد اجاره نباید تغییر کند ولی نسبت تعادلی اجاره و پول پیش به نفع اجاره تغییر می‌کند یعنی این بار برای کم کردن ۳۰ هزار تومان از اجاره باید پول پیش بیش‌تری داد. اگر کسی داده‌ای داشت می‌شد این موضوع را سنجید.