این روزها انگار نیت این است که رفقای خودمان را اذیت کنیم. اشکالی ندارد، خودی هستند. خبر این است که قرارداد‌های اجاره باید حداقل دوساله باشند. (و البته مقداری جزییات بیش‌تر که ارزش توجه و تحلیل دارد. مثلن تشویق مالکین به عقد قراردادهای تنظیم‌شده با تورم (Indexing) که مدل مرسومی در دنیا است). حسین و حجت هر دو به این موضوع اعتراض کرده‌اند. منطق‌شان هم این است که این مداخله امکان عقد قرارداد بهینه بر اساس تمایلات موجر و مستاجر را محدود می‌کند. حسین آقا خودش متخصص حقوق و اقتصاد است و احتمالن بیش‌تر از ما این چیزها را می‌داند و نکته‌اش قابل اعتنا است.

با این همه می‌توان به اصطکاک‌هایی در بازار فکر کرد که گاهی باعث مفید بودن این مداخلات می‌شود. به این مثال توجه کنید:

فرض کنید دو نوع مستاجر “خوب” و “بد” داریم ولی به علت عدم وجود بانک اطلاعاتی خوب از سوابق قبلی مستاجرها، یک صاحب‌خانه جدید نمی‌تواند نوع مستاجر را تشخیص دهد. قرارداد اجاره یا شرایط اعمال قانون در یک کشور طوری باشد که هزینه بیرون انداختن مستاجر “بد” – یعنی کسی که اجاره نمی‌دهد – برای صاحب‌خانه بالا باشد. مثلن صاحب‌خانه باید کلی دوندگی کند تا بتواند او را بیرون کند. در چنین حالتی گاهی برای صاحب‌خانه بهینه است که تا آخر قرارداد کاری نکند و بعد مستاجر را بیرون کند. در چنین بازاری مستاجر “بد” تمایل خواهد داشت تا قراردادهای خیلی طولانی ببند چون خیالش را برای مد طولانی راحت می‌کند. مستاجر “خوب” حاضر است قرارداد کوتاه ببندد و با این کار “خوب” بودن خودش را ثابت کند.

از آن طرف قرارداد کوتاه‌مدت مستاجر “خوب” را در وضعیت قفل‌شدگی (Hold-up) قرار می‌دهد. این وضعیت وقتی است که هزینه خروج از قرارداد برای یک طرف بزرگ‌تر از طرف دیگر باشد. مثلن برای مستاجری که بچه مدرسه‌‌ای دارد هزینه نقل مکان در وسط سال تحصیلی ممکن است خیلی بالا باشد. اگر قرارداد اجاره کوتاه‌مدت باشد، صاحب‌خانه می‌تواند به محض پایان قرارداد اول – مثلن شش ماه اول – به یک بار اجاره را افزایش دهد و می‌داند که مستاجر مجبور است قبول کند چون هزینه خروج برایش بالا است (از ادبیات قراردادهای ناتمام می‌دانیم که در این شرایط یک طرف می‌تواند تمام مازاد طرف دیگر را بیرون بکشد). مستاجر “خوب” با دانستن این موضوع سعی می‌کند از قرارداد کوتاه احتراز کند تا دچار این مساله و پرداخت رانت بالا به صاحب‌خانه نباشد.

مستاجر “خوب” هم دنبال قرارداد بلندمدت است ولی صاحب‌خانه می‌تواند که اگر کسی قرارداد بلندمدت طلب کند احتمال این‌که مستاجر بد باشد بیش‌تر خواهد بود (مساله معروف لمونز یا ماشین دست دوم آکرلاف). در نتیجه ریسک اعتباری بیش‌تری روی قراردادهای بلندمدت شارژ خواهد کرد (یا اصلن حاضر نخواهد بود چنین قراردادهایی ببندد) و مستاجر “خوب” مجبور است هزینه بیش‌تری بپردازد.

حالا اگر همه را مجبور کنیم قرارداد دوساله ببندند این مساله اطلاعات نامتقارن و کژگزینی را کاهش داده‌ایم. درست مثل اجباری کردن بیمه درمانی برای همه. مجددن: متناسب با پارامترهای مساله – نسبت مستاجر “بد” به خوب”، هزینه بیرون کردن، هزینه جست و جو در بازار مسکن و الخ – اعمال قرارداد دوساله می‌تواند افزایش‌دهنده یا کاهش‌دهنده رفاه باشد و از پیش معلوم نیست که لزومن غیربهینه باشد. باید آن‌را موردی بحث کرد.

حسین و بقیه ممکن است بگویند اعمال قانون را به‌تر کنیم و هزینه اخراج مستاجر “بد” را کاهش بدهیم. حرفی نیست ولی اگر محدودیت‌های ساختاری برای این موضوع هست – مثلن دادگاه‌ها خیلی شلوغ هستند – و این محدودیت فعلن در کوتاه‌مدت برقرار خواهد بود ممکن است در این مدت اعمال قرارداد دوساله خیلی هم بد نباشد. حداقل باید آن‌را بررسی کرد.