قیمت هر متر آپارتمان نوساز در یک منطقه متوسط شهر (مثلا جنت آباد، خیابان ستارخان یا آریاشهر) در سال هفتاد حدود شصت-هفتاد هزار تومان بود. یعنی می شد یک آپارتمان ۵۰ متری را با سه میلیون تومان خرید. در سال هفتاد و چهار قیمت هر متر به ۱۳۰-۱۵۰ هزار تومان رسید. در سال هفتاد و نه به هر متر ۳۵۰ هزار تومان و در سال ۸۳ به هر متر حدود ۶۰۰ هزار تومان و الان باید به چیزی حدود ۹۰۰ هزار تومان رسیده باشد. اطلاعاتی هم که دوستان لطف کردند و دادند با منظور کردن تفاوت قیمت بین یک منطقه متوسط و یک منطقه گران مثل قلهک و سعادت آباد تقریبا با این اعداد سازگار است.

حال اگر ما نرخ رشد مرکب قیمت از ۶۰ هزار به ۹۰۰ هزار را در فاصله سال ۷۰ تا ۸۵ یعنی در ۱۵ سال حساب کنیم می رسیم به نرخ رشد سالیانه ۲۰ درصد که بسیار نزدیک به متوسط نرخ تورم در کل دوره است. فراموش نکنید که در فاصله سال ۷۰ تا ۷۷ ما همیشه تورم بالای ۲۰% داشتیم که در سال ۷۴ به ۴۹% هم رسید. محاسبه را جور دیگری هم می توان انجام داد. عدد ۶۰ هزارتومان سال ۷۰ را با نرخ تورم های هر سال متورم کنید تا به سال ۸۵ برسید. عددی که در آخر می گیرد چیزی حدود ۹۰۰ هزار تومان است که به قیمت امروز خیلی نزدیک است. معنی هر دو محاسبه این است که قیمت مسکن در درازمدت بیش از نرخ تورم افزایش پیدا نکرده است یا اگر هم افزایش پیدا کرده نرخ رشد آن خیلی کم بوده است. اگر این کار را با قیمت بین سال ۷۴ و ۸۵ هم انجام دهید تقریبا به نتیجه مشابهی می رسید. البته در این فاصله به علت توقف فروش تراکم یک تغییر ساختاری در کل اقتصاد مسکن رخ داد و به علت کاهش ظرفیت عرضه قیمت ها جهش ناگهانی زیادی داشت.

وقتی چیزی به اندازه نرخ تورم گران می شود یعنی قیمت آن همان قدر بالا رفته است که قیمت سبد متوسطی از کرایه تاکسی و نخود و ماست و صابون و غیره. در مورد دستمزد ها عدد دقیق ندارم ولی آخرین موردی که می توانم به ذهن بیاورم این است که در سال ۷۰ دستمزد ساعتی یک کارشناس ساده در اداره دولتی حدود ۶۰-۹۰ تومان بود و الان به بیش از ۱۲۰۰ تومان رسیده است. این در حالی است که اگر از مردم بپرسید همه با قاطعیت خواهند گفت که مسکن در این سال ها خیلی گران شده است. بلی مسکن اندکی بیش از نرخ تورم گران شده ولی نه این قدر که مردم می گویند. این تناقض از کجا می آید؟

یک علت این است که بر خلاف قیمت اجناس دیگری که قیمت آن ها به صورت خزنده و تدریجی حرکت می کند و مردم نرخ تغییرات آن را این قدر شدید احساس نمی کنند (قضیه قورباغه پخته)، قیمت زمین و مسکن به صورت جهش وار تغییر می کند. یعنی معمولا برای چند سالی ثابت است (دوران رکود) و در عرض یک سال تغییرات شدید می کند. به این جهت مردم این تغییرات را خیلی بیشتر از چیزهای دیگر حس می کنند. اگر دقت کنید در اکثر مواقع این تغییرات شدید درست به اندازه مجموع نرخ تورم سال هایی است که قیمت مسکن در آن ها ثابت بوده است. مثلا در یک اقتصاد تورمی با نرخ تورم حدود ۱۵ درصد وقتی قیمت مسکن برای سه سال ثابت است و یک سال ۵۰% گران می شود این ۵۰% درست به اندازه تورم های سه سال قبل است. قیمت یک ساندویچ معمولی در سال ۷۰ معادل ۵۰ تومان بود و الان احتمالا باید به ۶۰۰-۷۰۰ تومان رسیده باشد. ولی چون این حرکت آرام بوده کسی این ۱۴ برابر شدن را آن قدر به یاد نمی آورد که رشد ۵۰% قیمت مسکن در یک سال را.

من مدافع این نظر هستم که تورم به ما هو تورم رفاه مصرف کننده را کاهش نمی دهد بلکه اثرات منفی آن به شکل دیگری ظاهر می شود. یک اثر منفی بزرگ آن برهم ریختن پیش بینی عامل ها از قیمت های آتی است که باعث اختلال در برنامه ریزی مالی می شود. شما پول جمع می کنید و سالی که باید خانه بخرید قیمت آن یک باره جهش می کند. در این جهش عده ای که مثلا خانه را ماه قبل از جهش خریده اند منفعت به دست می آورند و عده ای که ماه بعد از جهش می خرند زیان می کند. تورم باعث توزیع تصادفی و ناعادلانه این منافع می شود. تورم باعث به هم ریختن سریع قیمت های نسبی هم می شود. شما بر اساس قیمت دو سال گذشته مسکن بودجه خود را تنظیم می کنید. این در حالی است که قیمت دو سال قبل شما را گول می زند چون با تورم حرکت نکرده و شما به نظرتان می رسد که قیمت واقعی است. این قیمت واقعی با یک تاخیر خودش را نشان می دهد و کل بودجه روزمره شما را به هم می ریزد.